Іпотечні ставки повинні були знизитися. Натомість вони зростають. Ось чому

Іпотечні ставки нещодавно зросли, незважаючи на нещодавнє зниження ставки Федеральним резервом.

Брендон Белл/Getty Images

Можна очікувати, що іпотечні ставки впадуть прямо зараз після того, як Федеральний Резевр врізав процентні ставки на півпункту минулого місяця.

Натомість іпотечні ставки підскочили вище. Останні дані Freddie Mac показали, що середня 30-річна іпотечна ставка зросла до 6,4%, більш ніж на чверть пункту вище, ніж два тижні тому.

Ця новина, ймовірно, стала неприємним сюрпризом для людей, які сподівалися на нижчі відсоткові ставки, щоб нарешті відійти від плану і почати купувати житло.

Ось що відбувається — і що це означає для тих, хто зараз намагається купити житло.

ФР не встановлює іпотечні ставки

Ось у чому річ: ФР може впливати на іпотечні ставки, але вона їх не встановлює.

Замість цього іпотечні ставки в основному слідують за іншим числом: дохідністю 10-річних казначейських облігацій. Ця дохідність нещодавно зросла з кількох причин, у тому числі через те, що інвестори очікують, що ФР буде трохи обережнішим у зниженні ставок після масштабного зниження минулого місяця.

Але на іпотечні ставки впливає не лише прибутковість 10-річних казначейських облігацій.

Іпотечний кредитор повинен покривати свої витрати та отримувати прибуток, тому він додає свій власний відсоток зверху, наприклад. А конкретна іпотечна ставка, яку ви отримаєте, залежатиме від ваших власних факторів, як-от ваш кредитний рейтинг, розмір і тип кредиту, який ви отримуєте.

Тим не менш, незважаючи на нещодавнє підвищення, іпотечні ставки все ще більш ніж на цілий пункт нижчі, ніж вони були цього разу минулого року, знижуючись, оскільки інвестори очікували зниження ставок ФР і врахували це в дохідності 10-річних казначейських облігацій.

Нижчі іпотечні ставки порівняно з минулим роком сприяли деяким домовласникам. Багато людей скористалися перевагою рефінансування своїх іпотечних кредитів, якщо вони купили свої будинки протягом останніх кількох років, коли ставки були вищими.

Нижчі ставки, доступні зараз, означають, що власники будинків можуть потенційно заощадити сотні доларів на місяць, якщо вони рефінансують.

Звідки йдуть іпотечні ставки

Отже, куди рухаються іпотечні ставки? Важко відповісти, оскільки на іпотечні ставки впливає дуже багато факторів.

Але є одна річ, з якою експерти загалом погоджуються: вони, швидше за все, не досягнуть рівня, який буде досягнутий кілька років тому.

Наприклад, у 2019 році ставки за 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою коливалися приблизно від 3,75% до 4,5%. І вони впали до 2,65% на початку 2021 року, коли пандемія тривала.

За багатьма прогнозами показники становлять близько 6% на кінець цього року — і впадуть приблизно до 5,8% наступного року.

«Я думаю, що новою нормою є, можливо, 6% іпотечна ставка», — каже Лоуренс Юн, головний економіст Національної асоціації ріелторів. «Якщо нам пощастить, можливо, ми досягнемо 5,5% іпотечної ставки. Або, якщо нам не пощастить, можливо, іпотечні ставки піднімуться до 7%».

Але Юнь впевнений в одному: часи іпотечних ставок 3% і 4% минули — принаймні за його життя, каже він.

То що тепер робити?

Для покупців житла середовище, що постійно змінюється, може викликати невизначеність: чи краще почекати, поки іпотечні ставки впадуть, чи почати шукати зараз?

Експерти не радять намагатися зафіксувати ринок, у тому числі коли мова йде про купівлю житла. Це з двох причин.

По-перше, якщо ви купуєте житло, а ставки за іпотечними кредитами падають, ви можете рефінансувати свою іпотеку та скористатися нижчою ставкою. Але якщо ви чекаєте, а ставки зростуть, придбати дім стане важче.

По-друге, ціни на житло з часом мають тенденцію зростати .

Юн каже, що навіть люди, які купували будинки за набагато вищими іпотечними ставками — як-от 15% на початку 1980-х років, — як правило, ці покупки закінчувалися добре через зростання вартості житла та можливості рефінансування, коли ставки падали.

Як виглядає ринок житла? Є хороші новини

Ось позитивний розвиток подій для покупців: тепер асортименту більше. Кількість будинків на продаж у вересні була на 6,4% вищою, ніж місяцем раніше, і на 33,6% вищою за рік тому, згідно зі звітом брокерської компанії RE/MAX, яка розглядала односімейні будинки на 52 ринках.

Тим часом кількість днів, які будинок залишається на ринку, збільшується, що свідчить про те, що ринок стає дещо менш конкурентним.

«Я думаю, що для покупців більше можливостей потрапити туди», — каже Сара Брісеньо Герріш, агент з нерухомості RE/MAX Unlimited у Сан-Антоніо.

І є ще один показник, який показує, що менше покупців, з якими можна конкурувати: кількість людей, які подають заявки на іпотечні кредити, зменшується протягом трьох тижнів поспіль (хоча це все ще на 7% вище, ніж у минулому році ).

Але ціни на житло залишаються високими

Іпотечні ставки – не єдиний фактор, що впливає на ринок житла: ціни на житло також мають значення, і, на жаль для покупців, вони залишаються високими.

Середня ціна на житло зросла приблизно на 50% з початку 2020 року, причому значний стрибок стався під час пандемії. Зростання цін сповільнилося, але ціни насправді не впали. Середня ціна продажу існуючого житла в серпні становила 416 700 доларів, приблизно на 3% вище, ніж роком раніше, що свідчить про стійкість високих цін.

Сезон також впливає . Купівля житла зростає навесні та досягає піку в червні, оскільки тепла погода та кінець навчального року спонукають людей робити покупки. Ринок зазвичай сповільнюється наприкінці літа та протягом осені, досягаючи найповільнішого періоду взимку.

Це може зробити осінь сприятливим часом для покупок, тобто якщо ви зможете знайти будинок, який відповідає вашим потребам: менша конкуренція може означати нижчі ціни та більше можливостей для переговорів.

Fannie Mae прогнозує, що наступного року продажі будинків можуть зрости на 10% після дуже низьких рівнів, які ми спостерігали. Але це може бути навесні, перш ніж ринок справді підніметься.